(Cas d'école anonyme mais réel)

Immobilier locatif: faites vos comptes...

Contexte:
Monsieur X est un salarié cadre de 52 ans.
Il dispose d'une résidence principale et d'un bien immobilier locatif (depuis plus de 9 ans) d'une valeur estimée à 120K avec un loyer mensuel de 450€. Il vient d'hériter d'une maison estimée à 500K€ qu'il envisage de louer 1800€/mois.
Monsieur X veut compléter ses revenus dès aujourd'hui.

Analyse:
L'immobilier locatif a de nombreux avantages en phase de constitution de patrimoine. Défiscalisation, endettement, valorisation importante, coût d'entretien faible (si neuf).

Il faut néanmoins y regarder de près quand on veut récolter les fruits de son patrimoine immobilier sous forme de revenus locatifs.

Recettes:
Loyer apartement: 450€ par mois
Loyer maison héritée: 1 800€ par mois
Soit un total de recette annuelle de 27 000€

Dépenses:
Frais administration et de gestion (gardien, honoraires, ...) : 1 500€ par an
Prime assurance : 270€
Dépense de réparation, entretien et amélioration : 1 900€ par an en moyenne
Frais de procédure, loyers et charges impayés : 250€ par an en moyenne
Indemnités d'éviction, frais relogement : 75€
Taxe foncière, taxes annexes : 1 500€ par an
Impôts fonciers (si TMI de 30%) : soit 6 000€ par an
CSG CRDS (11%) : 2 970€
Pas de locataire ou impayés (manque à gagner) : 1 000€ par an

Soit un total de frais: 15 465€ par an

Soit un revenu net annuel de : 27 000€ - 15 465€ = 11 535€ (soit 960€ par mois nets)

Sans compter le temps passés à gérer tout cela...

Solution:
Il serait beaucoup plus rentable pour monsieur X de vendre ses biens immobiliers locatifs et de les placer sur un assurance vie gérée en profil sécurisé (70/30).

Le calcul est vite fait :
Vente des biens: 500K€+120K€= 620K€-60K (frais agence/notaire/frais entrée)= 560K nets
Ce capital est placé en gestion sécurisée qui rapporte en net du 4,8% soit 26 880€ par an.
L'imposition de la plus value sur les retraits partiels en assurance vie reste très faible, même avant 8 ans, soit 200€ dans notre étude pour la première année. Il faut compter environ 7% d'impact fiscal moyen sur la durée.

Soit un net moyen de 25 000€ par an (2 085€ par mois) soit plus du double que le revenu immobilier. (En toute simplicité et en garantisant le maintien du capital).

Et avec les avantages classiques de l'assurance vie:
- Disponibilté immédiate (vous pouvez puiser dans votre épargne)
- fiscalité très intéressante
- Optimisation des frais de succession (ne rentre pas dans la masse successorale)
- Clause bénéficiaire paramétrable (un outil exceptionnel pour optimiser les frais de succession)
- Gestion assurée par des professionnels sur des fonds variés (secteurs géographiques et secteurs d'activité).

Monsieur X a suivi nos conseils. Il est ravi et envisage de travailler à mi temps pour profiter de sa bonne santé...
L'immobilier est au plus haut en ce moment, il faut en profiter...

Remarque: Avec la bulle immobilière actuelle, on pourrait penser que l'augmentation de la valeur des biens immobiliers chaque année pourrait compenser le faible rendement locatif. C'est vrai dans certain cas mais il est plus facile d'estimer un bien à la hausse... que de le vendre réellement au prix souhaité dans 10 ans...
(Demandez aux personnes qui essayent de vendre leur appartement locatif au bout de 9 ans, ils sont bien contents en récupérant le prix payé à l'époque)

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